!--Start of Tawk.to Script-->
Gayrımenkul değerleme uzmanlığı nedir? Nasıl uzman olunur?
Yazar : umit atdağ

Ev sahibi olmak, kendi evimizde yaşamak ve hayatımıza huzur içinde kendi evimizde devam etmek hepimizin hayalidir. Bir ev satın almak günümüzde kolay değildir. Ekonomik gelir durumunuz hangi düzeyde olursa olsun bir ev satın alırken evin bedelini belirlemek, evin muadil örneklerinin fiyatları hakkında bilgi edinmek  bütçemizi tartmak ve fiyat performans olgusunu tam olarak karşılayabilmek için çok önemlidir. Bir ev satın alırken değerinin tam olarak belirlenmesi, evin mevcut durumuna ve yapısına göre fiyatının çıkarılması işlemine fiyat değerleme işlemi denir. Eskiden kendisini emlakçı olarak tanıtan veya ekspertiz olduğunu beyan eden herkesin yaptığı bu meslek günümüzde oldukça profesyonel hale getirilmiş ve devlet kontrolünde resmi bir iş disiplini halini almıştır.Emlak değerleme işi günümüzde Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen lisansa sahip kişiler tarafından yapılmakta olup  bu iş disiplinine Gayrimenkul Değerleme Uzmanı adı verilmiştir. Gayrı menkul değerleme uzmanı kişiler bu unvana kavuşmak için belirli şartları yerine getirmeli, sermaye piyasası kurulunun açmış olduğu sınavları başarı ile geçmelidir. Günümüzde bankacılık sistemine dayalı emlak satın alma işlemlerinde gayrimenkul değerleme uzmanlarının raporlarına göre kredi oranları eve limitleri belirlendiği için bu iş kolu oldukça değerli bir duruma gelmiştir. Bu kadar önemli olmasından dolayı 2017 yılında yapılan yönetmelik değişikliği ile bankaların ve ekspertiz şirketlerinin yapacakları işlemlerde sermaye piyasası kurulunca verilmiş lisanslara sahip gayrimenkul değerleme uzmanlarının çalıştırılması zorunlu hale getirilmiş ve kredi konularında bu uzmanlarca hazırlanan raporların kullanılması zorunlu koşulmuştur. Böylece gayrimenkul satın alma işlemlerinde yapılacak usulsüzlüklerin önüne geçilmesi ve yolsuzluk yapılarak mağduriyetlerin oluşması önlenerek güven içinde alım satım işlemlerinin yapılması sağlanmıştır.

Peki gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için hangi şartların yerine getirilmesi, kişilerin ne gibi özelliklere sahip olması gerekir sorusu hepimizin aklına gelen ilk soru oluyor. Öncelikle sermaye piyasası kurulu gayrimenkul değerleme uzmanı olacak kişilerin ilgili lisans bölümlerinden mezun olmalarını şart koşmuştur. Konu tamamen gayrimenkul olduğu için üniversitelerin inşaat mühendisliği, harita mühendisliği, mimarlık, şehir planlama bölümlerinden mezun olunması yönetmelik gereği şart koşulmuştur. Geçmişte sektör içinde uzun yıllar çalışmış kişiler değerleme uzmanı olarak kabul edilse de 2017 yılında yapılan değişiklikler ile gayrimenkul değerleme uzmanı kişilerin  üniversite mezunu olma şartı getirilmiştir. Yönetmelik gereği bankalar bu bölümlerden mezun olmayan kişilerin raporlarını yasal işlemler için kullanamayacaklar ve resmi işlemlerde bu unvana sahip olmayan kişilerin raporlarını kabul ettikleri takdirde evrakta sahtecilik suçlaması ile karşı karşıya kalacaklar. Dört yıllık lisans bölümleri dışında emlak yönetimi olarak okutulan ön lisans bölümü mezunlarının da dikey geçiş ile  emlak değerleme uzmanı olabilmelerinin önü açılmıştır. Yönetmelikte yapılan değişiklik içerisinde yer alan ve dört yıllık jeoloji mühendisliği, iktisat, ekonometri gibi bölüm mezunlarının gayrimenkul değerleme uzmanı olabilmelerinin önü açılmış bunun için bu bölümlerden birinden mezun olma şartının yanına lisanslı  bir değerleme şirketinde en az üç yıl çalışmış olma şartı getirilmiştir. Üç yıllık stajerlik süresinin sonunda şirket yönetimince olumlu not verilen bu kişiler Sermaye Piyasası Kurulunun yapmış olduğu sınavlara girmeye hak kazanabilmektedir. 

Bu şartları yerine getiren kişiler  sınava girmeye hak kazanan kişiler yazılı sınavda başarılı olduklarında  birer uzman  yardımcısı unvanına sahip oluyorlar. Uzman yardımcısı kişiler aslında birer gayrimenkul değerleme uzmanıdır ancak üç yıl boyunca lisans almaya hak kazanmak için beklemeleri gereklidir. Üç yıl sonucunda sicillerinde olumsuz bir durum olmayan kişiler sermaye piyasası kurulundan lisans almaya ve bankacılık sektörü dahil ekspertiz işlemlerini yapmaya yetkili olurlar. Üç yıllık süre içinde bir uzman yardımcısı olarak çalışırken bir yandan da lisans veren kurulun vermiş olduğu hizmet içi eğitimlere katılarak bu eğitimleri başarı ile geçmiş olmanız gereklidir. Gayrimenkul değerleme uzmanı olarak lisans aldığınızda artık bir gayrimenkulu her detayı ile inceleyebilecek kapasiteye sahip olacak ve belirlemiş olduğunuz fiyatların bankacılık kredi sisteminde kullanılmasını sağlayabileceksiniz.  Ülkemizde orta gelir grubuna dahil çok sayıda ev sahibi olmak isteyen insan bulunduğu için  yapacağınız gayrimenkul değerleme işlemlerinin ne kadar hayati öneme sahip olduğunu, ve insanların ev sahibi olma hayallerinin size bağlı olduğunu görebilirsiniz. Bu nedenle gayrimenkul değerleme uzmanı olmak  hem gayrimenkul alım satımında hem de insanların hayallerini gerçeğe çevirmelerinde hayati öneme sahip bir iş disiplini olarak anılmaktadır.

Sermaye Piyasası Lisansı
Sermaye Piyasası Lisansı

Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için belirli bir lisans bölümünü bitirmiş olmak, sınavları geçmek ve üç yıllık stajerlik dönemini tamamlamış olmak yeterli olacaktır. Bu şartları yerine getiren her birey sermaye piyasası kurulu tarafından verilen sermaye piyasası lisansına sahip olacaktır. bir bankada veya ekspertiz değerleme şirketinde değerleme uzmanı olarak çalışabilmek için bu şartları yerine getirmek ve SPL lisansını almak zaruridir.  Bir gayrimenkul ile ilgili hazırlanacak değerleme raporu bu gayrımenkulü almak isteyenlerin kullanacakları kredi miktarını ve evin gerçek değerini ortaya çıkaracağı için oldukça önemli bir iş disiplini haline gelmiş olan gayrimenkul değerleme uzmanlığı artık resmi bir iş kolu haline getirilmiştir.

Stajerlik süreci
Stajerlik süreci

Bir gayrimenkul değerleme uzmanı olmak istiyorsanız sınavdan önce veya sonra en az üç yıllık lisanslı bir değerleme şirketinde çalışmış olmak zorundasınız. Bu süreç hem işleyişi öğrenmeniz hem de işi daha profesyonel olarak yapmanız için mutlaka yerine getirmeniz gereken bir süreç. ayrıca stajerlik sürecini sınavı başarı ile geçtikten sonra yapabileceğiniz gibi sınavdan önce de lisanslı bir değerleme şirketinde yapabilir ve en az üç yıl çalıştığınızı gösterir belgenizi sınav sonrasında ilgili kuruma vererek  uzman yardımcısı unvanını alabilirsiniz.  Burada tercih size kalıyor. Tavsiye edilen stajerliğin sınavdan önce yapılması ve değerleme konusunda çok farklı bilgilere hem teorik olarak hem de pratik olarak sahip olunmasıdır. bu durum size sınavda da yardımcı olacağından sınavdan önce iş hayatına atılmış olmak size büyük avantaj sağlayacaktır.

İş imkanları
İş imkanları

Gayrimenkul değerleme uzmanları lisans aldıktan sonra  yönetmelik gereği; Sermaye piyasası kurulu mevzuatınca  gayrimenkul değerleme işlemi yaptırılması mecburi kılınmış olan bankacılık sektörü,  ekspertiz ve değerleme sektörü,  gayrimenkul alım satım işlemleri ile ilgilenen resmi kurum ve kuruluşların bünyesinde lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı çalıştırılması mecburidir, maddesince bu sektörlerde çalışabilirler. Ayrıca emeklilik durumunda büyük emlak şirketlerinde veya   kendi şirketinizde çalışabilir ve iş imkanı bulabilirsiniz.  Günümüzde yapılan çalışmalar ile gelecekte emlak sektörü tamamen lisans sahibi kişiler tarafında açılmış şirketler üzerinde profesyonel bir biçimde yapılacaktır. 

Değerleme konuları
Değerleme konuları

Gayrimenkul değerleme uzmanıtarafından yapılacak bir değerleme işleminde çok sayıda konu yer alır. Bu konuların başında gayrimenkulün yaşı, mevcut durumu, amortisman değeri, yapının sağlamlığı, arazinin metrekare fiyatı, bulunduğu il, ilçe, belde koordinatları, belediyelerce belirlenmiş olan rayic fiyatlar,  gayrimenkulun bulunduğu bölge de yer alan diğer evlerin durumu, yeni yapı fiyatları, evin sahip olduğu arazi genişliği, arazi üzerinde ortaklı olup olmadığı,  arazi üzerinde başka yapı bulunup bulunmadığı  gibi konular yer alır. Gayrimenkul türüne göre bu değerleme konularının bir kısmı veya tamamı göz önüne alınarak bir değerleme işlemi yapılır ve alım satım, ipotek koydurma gibi işlemler bu rapora göre hayata geçirilir. bu nedenle değerleme raporu hayati öneme sahip bir rapordur.

Gayrimenkul değerleme
Gayrimenkul değerleme

Gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından yapılan iş bankacılık sektöründen inşaat sektörüne kadar tüm sektörleri etkileyen bir iş koludur. İnşaat firmalarının yapmış oldukları evlerin satışından konut satış istatistiklerine kadar etkili olan gayrimenkul değerleme uzmanı, hazırlayacağı raporlar ile bankların verecekleri kredi miktarlarını belirledikleri gibi usulsüzlük, yolsuzluk gibi mağduriyet yaratacak olumsuz durumlarında önüne geçmektedir.  Özellikle güven endeksinin çok kötü olduğu günümüzde hem alıcılar hem de satıcılar açısından bir güven noktası olan gayrimenkul değerleme uzmanlarının yaptıkları iş çok önemli olduğu için sermaye piyasası kurulu tarafından yönetmelik değişikliği yapılmış ve değerleme uzmanlarının artık sınavla resmi bir şekilde bu unvanı almaları, üç yıllık stajerlik dönemlerinde iş kolunu tamamen öğrenmeleri şart koşulmuştur.

Gayrimenkul türleri
Gayrimenkul türleri

Gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılacak değerleme işlemlerine tabi olan gayrimenkulleri şu şekilde sıralayabiliriz: Büyük oteller, büyük mimari yapılar, apartmanlar, müstakil evler ve diğer betonarme yapılar, çiftlikler, geniş araziler, alış veriş merkezleri,  maddi değeri olan her türlü yapı gibi taşınmazların  değerlemesini yaparlar. Yapılacak değerleme; kredi, ipotek, işletme hibesi gibi konulara dayanak oluşturacağı için gayrimenkul değerleme uzmanının  titiz bir çalışma yapması ve iş kolu ile ilgili tüm detaylara hakim olması şarttır.

Kaynak : homify


Dekorpa Teklif Al